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干货分享)上海城方公寓2年运营案例详解 睿和大

时间:2021-09-11 04:03 作者:admin

  正式面世。同年底,城方超级社区城寓华山路店(以下简称为“城寓华山路店”)开业。作为城方在上海面世的首个住房租赁产品,城寓华山路店同时还是

  按照城方的业务模式核心——基于长期租约管理,提供资产服务和客户服务,做上下全产业链整合服务。城寓华山路店就像一块“试验田”,将轻资产的一头链接客户消费,另一头则链接租赁住房产业化,既要寻求平衡,又要获取价值。

  2年一晃而过,又做租赁,又做配套,又做运营,还想承担城市建设责任的城方,究竟将城寓华山路店做成了什么样?鱼与熊掌究竟兼得了吗?

  建筑规模:总建筑面积约1.12万平方米,包括租赁住房和生活商业配套,其中租赁住房建筑面积约8748.97平方米,公共服务配套约1232平方米。

  周边/交通:靠近曹家堰路,与嘉里华庭豪宅区隔路对望,距静安寺商圈约1.5公里,距中山公园、徐家汇、淮海路商圈各约2公里。靠近延安路、江苏路地铁站,交通出行非常便捷。

  建筑结构:地下两层、地上15层。地下二层为公用配套,地下一层为停车场,地上一层为大堂前台,2-14层为公寓住房,15层为综合服务空间。

  公寓户型:户型面积在55-136平方米之间,以大开间和一居室户型居多,装配式内装,灵活拆合,也可实现独门独户。

  配套:基础配套(电磁灶、油烟机、中央空调、热水器、智能浴霸),公共配套(共享客厅城方堂、辰十二智能便利、特色商业、停车位等)。

  在上海地产集团整个租住业务(包括公租房在内)的规划布局中,地理位置是重要的考虑因素。大部分项目地理位置优越,分布在市中心核心区域、地铁沿线、产业园区内。城寓华山路店作为城方首店,也是如此。

  项目将客群定位为对生活品质有较高追求的城市精英。其现有租客群(企业年轻高管、家境富裕的年轻人等)与这一定位相符。此外,公寓中还有部分属于企业高管为父母租赁的中长期用房。

  城寓华山路店原为长宁区环保大楼,属于办公楼宇,城方通过代理经租模式,将其改造为租赁住房项目。改造后,项目租赁住房104套,户型建筑面积约55至136平方米。

  在改造装修中,该项目采用全装配式内装。室内装修的部品部件与材料皆由工厂标准化、系统化加工。现场采取干法施工手段,不仅节省了时间——10多天完成一套房间的装修,6个月左右完成全部装修改造,更从根源杜绝了甲醛超标等装修方面的污染。

  城方认为,住房租赁产业化不仅体现在上述装配式内装,更涉及到开发、设计、装修、能源、大连娱网棋牌电器、物联等一系列与资产物业投资和运营息息相关的产业链服务。在未来如何进行创新和落地等方面,尚有很大的探索空间。

  目前,城寓华山路店单个主力户型租赁价格在1-1.3万元/间,整个项目平均租金为1.6万元/间左右。

  目前城寓华山路店出租率达95%以上,基本处于满租状态。根据睿和智库的测算,项目共104套房间,房间平均租金1.6万元/间,按照95%出租率计算,项目年租金收入约为1696万人民币。

  受高企房价的影响,租金收益率低是核心城市租赁住房不得不面对的一个问题。目前,城寓华山路店周边住宅房价约为8-9万元/平方米,通过简单测算,该项目租售比约为2.28%。即便考虑到项目由商办楼宇改造而来,租售比或许略高于2.28%,但低利润率的困扰仍然存在。

  按照城方最初的设想,租赁住房仅靠租金收益是肯定行不通的,消费服务业才是这一行当最终的出路。为此,城方在2年内,孵化并推行了城方堂、辰十二等生活消费类业务,这些都可以通过增强消费服务提升盈利能力,使租金消费与其他生活消费实现互相转换,进而实现经营模式的持续和均衡。

  回顾城寓华山路店2年来的运营情况,我们可以发现:租赁社区内客户的消费性需求,存在规模化效应,这些消费一旦被激活且持续性发生,将是一笔巨大的生意。未来,城方就能借此真正实现“租金收入仅作为基础现金流,其他服务消费收入则是更重要的收入来源或补充。”

  目前城方产品线架构中包括城寓、城享、城创、城智等。其中,城寓能够满足公寓类居住需求;城享为租住者提供丰富的社会设施、服务性的生活配套;城创打造联合办公空间,创造更多就近办公机会;城智则打造综合信息化管理服务平台,实现资源共享、万物互联。

  城方的产品线规划和综合性经营模式在城寓华山路店中有鲜明体现:公寓15楼可以满足租客就近办公等需求,地下二层的辰十二洗衣空间、辰十二健身空间已开始对外营业,一层城方堂空间有咖啡烘焙、特色餐饮等服务,不仅覆盖项目租户,还可以覆盖周边社区。但截止发稿前,睿和并未获取零售收入的相关数据。

  总体来看,城寓华山路店通过提供便利的租住服务,通过更多服务定价,以及“租金消费+生活类消费”的综合经营,提升盈利能力,实现市场化的目标。

  公开信息显示,目前,上海地产通过招拍挂市场、自持存量更新地块以及存量改造项目等方式,已拥有约110万平方米建筑面积的租赁住房业务体量,项目数量近20个,分别位于长宁古北、华山路、大虹桥、大陆家嘴、世博滨江等上海多个核心区域。根据计划,上海地产未来还将继续通过增持租赁住房用地,以及存量转化等方式,加大租赁住房业务的发展。

  而如何在满足更广泛的人群对于优质租赁服务需求的同时,保证企业在市场化运营过程中盈利,是“国家队”租赁项目乃至租赁领域所有企业共同面临的挑战。

  本文数据来源有限,并不能完全反应行业和企业现实,因此排行、大连娱网棋牌指数和相关评论仅供参考。不可作为投资依据,也不可作为法律依据。特此声明。

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